Le contrôle des loyers, de Lindbeck à Québec
« Après une bombe, le contrôle des loyers est la meilleure façon de détruire une ville. »
— Assar Lindbeck
Il est tentant de rejeter cette phrase comme une provocation. Elle heurte l’intuition morale. Elle semble exagérée. Et pourtant, elle revient sans cesse, décennie après décennie, chaque fois que la crise du logement refait surface et que les mêmes solutions sont proposées avec la même vigueur.
L’élection récente de Zohran Mamdani à la mairie de New York en est une illustration contemporaine, bien qu’il soit trop tôt pour en voir les effets. Dans une récente conférence de presse, il a annoncé des audiences publiques sur les arnaques locatives en utilisant ces termes :
«Mauvais propriétaires vous donnant du fil à retordre ? Frais douteux allégeant votre portefeuille ? Plafonds qui fuient et le téléphone de votre propriétaire est injoignable ?
Nous organiserons des audiences sur les arnaques locatives dans nos 100 premiers jours au pouvoir» (traduction par X)
Bien que le contexte new-yorkais soit différent du nôtre, c’est tout de même une indication assez forte que la tentation d’accuser les propriétaires de négligences et d’avarice n’est pas uniquement au Québec.
Lorsque le logement devient rare et cher, geler les prix apparaît comme un geste de protection immédiate. Après tout, le biais d’action est très fort chez tous les politiciens.
Mais l’intérêt de Lindbeck n’était pas de juger les intentions. Il s’attaquait au mécanisme.
Ce mécanisme, loin d’être propre à New York, est aujourd’hui pleinement à l’œuvre au Québec, sous une forme plus douce et, pour être honnête, nouvellement mise à jour.
Le contrôle des loyers : une réponse simple à un problème complexe
La prétention du contrôle des loyers repose sur une idée intuitive : si les loyers augmentent trop vite, il suffit de les encadrer. On protège ainsi les ménages contre la spéculation et l’avidité, tout en stabilisant les quartiers.
Le problème est que le prix associé au loyer n’est pas une cause, mais un signal.
Il signale la rareté du logement, les coûts de construction et d’entretien, les contraintes réglementaires, et l’évolution démographique.
Plafonner ce signal ne fait pas disparaître la pénurie. Cela risque de la fossiliser.
À partir d’ici, il faut quitter New York et regarder lucidement ce qui se passe chez nous.
Le Québec : un marché locatif rendu structurellement peu attrayant
Au Québec, le contrôle des loyers ne prend pas la forme d’un gel brutal, mais d’un encadrement serré et historiquement complexe, administré par le Tribunal administratif du logement (TAL). En théorie, il s’agit d’un mécanisme d’équité. En pratique, ça crée une incertitude permanente pour les propriétaires et les investisseurs.
C’est d’ailleurs une des raisons qui a motivé le gouvernement à changer la méthode de calcul de la hausse des loyers.
Au lieu de considérer une douzaine de critères compliqués, le taux sera maintenant calculé en utilisant la moyenne mobile sur trois ans de l’indice des prix à la consommation (IPC) général, des dépenses en immobilisations, des changements dans les taxes municipales et scolaires, et des primes d’assurance.
Avec l’ancienne méthode, le taux d’ajustement des loyers publié par le TAL en janvier 2025 était de 5,9 %, le plus élevé en 30 ans. Si on avait appliqué la nouvelle méthode, l’augmentation pour 2025 aurait été de seulement 4,5 %.
Cependant, des groupes de défense des locataires ont fait remarquer que, pour les 15 années précédentes, les taux auraient été beaucoup plus hauts avec cette nouvelle méthode. Cela aurait entraîné des hausses cumulées de loyers de 38,2 % sur cette période, au lieu des 23,8 % réels, selon les calculs du journal Le Devoir.
Cet écart peut paraître comme étant une mauvaise nouvelle pour le locataire québécois, mais peut-être pas autant qu’on le croit.
Afin de la comprendre, il est incontournable de parler des effets négatifs du gel des loyers
Un signal clair envoyé au capital
Construire ou maintenir un immeuble locatif implique : un horizon de plusieurs décennies, une capacité à absorber les cycles économiques, une prévisibilité minimale des revenus.
Or, au Québec : l’ancienne formule prenait en compte une douzaine de critères. Le calcul est complexe et toute augmentation au-delà du taux devait être justifiée de façon “béton” en cas de contestation devant l’ancienne régie du logement (remplacer par le Tribunal Administratif du Logement).
Alors si la régie disait que l’augmentation est de 5.9%, comme l’année dernière, mais que vos coûts fixes ont augmenté quant à eux de 8%, vous n’avez pas énormément d’options. L’absorber dans une perte – ce n’est pas vraiment le but d’un investissement –, refiler l’augmentation à d’autres unités dont le coût fixe est plus bas, monter un dossier “béton” pour affronter la contestation ou diminuer l’entretien sur le bâtiment.
Résultat : le logement locatif peut devenir un projet à risque élevé pour un rendement plafonné. Le seul rendement réel devient l’effet de levier sur la prise de valeur du parc immobilier.
Moins d’offres, non par destruction, mais par absence de création
La pénurie de logements au Québec n’est pas causée par un effondrement du parc existant. Elle est causée par ce qui ne se construit pas. Projets abandonnés, immeubles redimensionnés, promoteurs redirigés vers la copropriété, ou simplement retrait du marché.
Chaque règle supplémentaire, chaque incertitude, chaque plafond implicite réduit un peu plus l’incitation à bâtir.
Et contrairement au discours dominant, ce ne sont pas uniquement les « gros promoteurs » qui se retirent, mais aussi, et surtout : les petits investisseurs, les coopérations locales, les projets intermédiaires qui font normalement la richesse urbaine.
La dégradation progressive de la qualité du parc locatif
Un logement n’est pas un droit abstrait.
C’est un bien physique qui exige : entretien, modernisation, adaptation aux normes, améliorations énergétiques.
Lorsque les revenus sont plafonnés, la qualité devient la variable d’ajustement.
Au Québec, cela se manifeste par : rénovations reportées, modernisation minimale, entretien strictement réactif.
Ce n’est pas nécessairement par malveillance. C’est une conséquence logique : chaque dollar investi devient plus difficile à récupérer.
Le paradoxe est cruel : les ménages que le contrôle des loyers prétend protéger se retrouvent dans des logements vieillissants, énergivores et mal adaptés.
La disparition de la diversification de l’offre
Un marché du logement sain ne se contente pas d’offrir des unités. Il offre des options : logements avec ou sans stationnement, services communs, espaces verts, projets innovants, formes hybrides adaptées aux nouveaux modes de vie.
Le contrôle des loyers comprime cette diversité.
Pourquoi investir dans : une piscine, un gym, des espaces partagés, une meilleure insonorisation, si ces investissements ne peuvent pas être reflétés dans le loyer ?
Résultat : une standardisation par le bas. Le logement devient fonctionnel, mais rarement inspirant. La ville perd sa capacité à se réinventer.
Airbnb au Québec : la cible facile, le mauvais diagnostic
Face à la pénurie, le Québec avait trouvé un coupable commode : Airbnb.
Le raisonnement est séduisant : « Si on interdit la location à court terme, ces logements reviendront sur le marché locatif. »
C’est une erreur d’analyse.
Airbnb est un symptôme, pas une cause
La location à court terme prospère là où : l’offre locative est rigide, les contraintes réglementaires sont lourdes, la rentabilité du locatif traditionnel est limitée.
Autrement dit, Airbnb émerge là où le marché est déjà dysfonctionnel.
Une quasi-interdiction idéologique
Le Québec a choisi l’approche la plus dure : interdictions zonales massives, régime de permis restrictif, sanctions sévères, discours moral sur la « financiarisation ».
Or, malgré ces mesures :
La pénurie persiste, les loyers continuent d’augmenter, l’offre ne revient pas massivement sur le marché traditionnel.
Pourquoi ? Parce que le problème n’a jamais été Airbnb, mais l’incapacité structurelle à produire suffisamment de logements.
Interdire Airbnb sans libérer l’offre, c’est casser le thermomètre sans traiter la fièvre.
Une illusion politique confortable
Le contrôle des loyers et la guerre à Airbnb partagent un avantage politique majeur : des bénéficiaires visibles, des coupables désignés et des coûts diffus et différés.
Ils permettent d’éviter les vraies questions : zonage restrictif, délais de permis, fiscalité municipale et la rigidité réglementaire.
On protège l’existant, on punit l’innovation, et on reporte les conséquences à plus tard.
Revenons à la nouvelle méthode de calcul
Maintenant qu’on a fait un tour d’horizon général, mais non exhaustif, de la situation du logement au Québec, relativisons un peu.
Est-ce si mauvais d’adopter une formule simplifiée qui aurait permis une plus grande augmentation du coût du loyer?
Après tout, le profit est un signal de marché.
Plus le profit potentiel est grand et l’effort à mettre est petit, plus il y aura d’investisseurs intéressés. Plus d’investisseurs, plus d’offres.
Et avec cette augmentation de l’offre, on verra soit une diminution du coût ou une amélioration de la qualité.
Ce n’est pas ce que j’appelle être perdant.
Conclusion : la bombe silencieuse
Assar Lindbeck ne parlait pas de ruines fumantes.
Il parlait d’une érosion tranquille du parc locatif.
Le contrôle des loyers ne détruit pas une ville en un jour.
Il la rend progressivement : moins adaptable, moins attrayante à bâtir, moins innovante, plus rigide socialement.
Le Québec n’est pas une ville bombardée.
Mais il accumule, lentement, les conditions d’un déclin urbain discret, masqué par de bonnes intentions.
Les villes meurent rarement d’un seul choc.
Elles meurent plus souvent de politiques qui refusent d’apprendre de leurs propres effets.
En espérant que la réforme de la méthode de calcul n’est que le commencement.
