Le Tribunal administratif du logement — l’instance québécoise qui tranche les litiges entre propriétaires et locataires — a rendu à Montréal, le 12 mars, une décision qui remet en cause une pratique répandue dans le marché locatif : inscrire dans les baux une interdiction totale d’avoir des animaux de compagnie.
Dans une décision rare devant ce tribunal, une juge a statué qu’une telle clause viole la Charte des droits et libertés de la personne. Il s’agit d’une décision qui pourrait — sous réserve d’un appel devant les tribunaux judiciaires — changer les règles du jeu pour des milliers de propriétaires et de locataires à travers la province.
Un chat, un chien, et quinze ans de tolérance tacite
Mélissa Desjardins habite le même logement montréalais depuis 2011. Dès son arrivée, deux animaux partageaient déjà son quotidien : un chat prénommé Bébé et un chien nommé Agua. Le bail et le règlement de l’immeuble interdisaient pourtant formellement la présence d’animaux.
Pendant plus d’une décennie, le premier propriétaire, Michel Girard, constate la présence des animaux et choisit de ne pas intervenir — une tolérance que partageaient, selon le témoignage non contredit de Desjardins, l’ensemble des locataires de l’immeuble à l’époque. C’est le deuxième propriétaire, Slimane Boudraa, qui rompt cette tolérance tacite en octobre 2022 en envoyant une mise en demeure à Desjardins : dehors, le chien et le chat. Desjardins refuse. La bataille juridique commence.
Boudraa vend finalement l’immeuble à Amilis inc. en 2023. La nouvelle propriétaire reprend le flambeau et demande la résiliation du bail — soit l’expulsion pure et simple du locataire. Son mandataire a lui-même admis à l’audience n’avoir « rien contre les animaux ». Sa motivation : « garder le contrôle » de l’immeuble.
La juge tranche : la clause est inconstitutionnelle
Pour la juge administrative Suzanne Guèvremont, cet argument ne tient pas la route.
Décider d’avoir un animal chez soi, dit-elle, c’est une décision qui touche à l’organisation de la vie familiale et privée — une sphère que la Charte québécoise protège explicitement. Interdire totalement les animaux dans un logement constitue donc, selon elle, une atteinte au droit à la liberté (article 1 de la Charte) et au droit à la vie privée (article 5).
Pour qu’une telle atteinte soit justifiée, la loi exige qu’elle serve un objectif « légitime et important » et qu’elle soit proportionnelle à cet objectif. Or, vouloir « garder le contrôle » sans démontrer le moindre préjudice concret — pas de bruit, pas de dommages, pas de plaintes des voisins — ne satisfait pas à ce test, tranche la juge.
Elle va plus loin : selon son analyse, le propriétaire disposerait déjà, dans le Code civil du Québec, de recours suffisants pour agir si un animal cause de vrais problèmes — ce qui rendrait une clause d’interdiction préventive et générale injustifiée. Cette lecture n’est toutefois pas partagée par l’ensemble de la jurisprudence du tribunal, qui a historiquement reconnu à un propriétaire le droit d’interdire les animaux sans avoir à démontrer un préjudice réel, précisément parce que les recours après le fait ne garantissent pas toujours une réparation complète.
La juge invoque également, à titre subsidiaire, l’article 1901 du Code civil du Québec, qui permet d’annuler toute clause imposant une obligation déraisonnable à un locataire. Dans ce cadre factuel précis, des notes médicales produites au dossier — signées par un médecin de famille, une psychiatre et un ergothérapeute — attestent que les animaux de Desjardins contribuent à atténuer des symptômes d’anxiété, de dépression et de stress post-traumatique. La propriétaire a contesté la valeur probante de ces documents, estimant qu’ils manquaient de précision clinique. La juge a néanmoins retenu le tableau d’ensemble — quinze ans sans préjudice, lien affectif documenté, absence de tout dommage allégué — pour conclure au caractère abusif de la clause dans ce dossier spécifique.
Résultat : la clause est annulée. La demande d’expulsion est rejetée.
Une décision sans force contraignante immédiate
Il faut cependant mesurer la portée réelle de cette décision — et comprendre comment fonctionne le Tribunal administratif du logement.
Contrairement à la Cour d’appel ou à la Cour suprême du Canada, le TAL est un tribunal administratif spécialisé dont les décisions ne créent pas de précédent obligatoire. Chaque juge administratif statue de façon indépendante : ses collègues ne sont pas tenus de suivre son raisonnement dans des dossiers similaires. Cette décision rompt d’ailleurs avec le courant dominant au sein même du tribunal, qui reconnaissait jusqu’ici la validité des clauses d’interdiction d’animaux.
Il importe également de souligner que la juge ne statue pas que toute clause d’interdiction d’animaux est inconstitutionnelle en toutes circonstances. Son raisonnement repose sur un test de proportionnalité appliqué aux faits précis de ce dossier : quinze ans de cohabitation sans bruit, sans dommages, sans plainte d’aucun voisin. Un propriétaire capable de démontrer un préjudice réel — nuisances, allergies, dommages matériels — pourrait se retrouver dans une situation juridique différente devant un autre juge administratif.
Pour qu’elle acquière une portée contraignante, la décision devrait être confirmée en appel — d’abord devant la Cour du Québec, puis éventuellement devant la Cour d’appel du Québec. C’est à ces niveaux que se forge la véritable jurisprudence, c’est-à-dire l’ensemble des décisions qui font autorité et que les juges sont tenus de prendre en compte. Dans l’état actuel des choses, un autre propriétaire qui se retrouverait devant le TAL demain avec un dossier identique pourrait tout aussi bien obtenir un résultat contraire, selon le juge administratif qui lui est assigné.
Ce que la décision ne change pas
Cette affaire ne règle pas non plus la situation des locataires en recherche de logement.
Un propriétaire peut toujours refuser de louer son appartement à quelqu’un parce que cette personne a un animal. Posséder un chien ou un chat n’est pas un motif de discrimination protégé par l’article 10 de la Charte. C’est avant la signature du bail que le rapport de force reste entier du côté du propriétaire.
Un débat qui dépasse le tribunal
Cette affaire s’inscrit dans un mouvement plus large. En juin 2022, une pétition réclamant l’interdiction des clauses anti-animaux dans les baux résidentiels avait recueilli 33 157 signatures à l’Assemblée nationale — le record de la SPCA. Un projet de loi en ce sens avait même été déposé, sans toutefois être adopté.
La SPCA, admise comme tierce intervenante dans ce dossier, a témoigné que plus de 400 animaux sont abandonnés chaque année à son comptoir uniquement parce que leurs gardiens ne trouvent pas de logement qui les accepte. Soit plus d’un animal par jour, avec une recrudescence lors de la période des déménagements.
La décision Desjardins c. Amilis inc. ne règle pas ce problème à elle seule. Elle pose toutefois des questions que les cours supérieures — ou le législateur — devront tôt ou tard trancher.
D’un côté : jusqu’où peut aller l’encadrement contractuel de la vie privée d’un locataire à l’intérieur de son propre domicile? De l’autre : un locataire peut-il s’affranchir sans pénalité d’une clause qu’il a acceptée en signant un contrat, au nom de droits dont la portée reste, pour l’heure, débattue devant les tribunaux?
Ces deux questions s’inscrivent dans un contexte où le droit québécois restreint déjà considérablement les moyens dont dispose un propriétaire pour se protéger. L’article 1904 du Code civil du Québec lui interdit d’exiger un dépôt de garantie — une pratique courante dans la plupart des autres provinces et dans de nombreux pays. En cas de dommages causés par un animal, le propriétaire doit donc engager des recours après le fait, sans filet financier préalable. C’est précisément cette réalité que la jurisprudence dominante du TAL avait historiquement reconnue en validant les clauses d’interdiction préventives — une logique que la présente décision remet en cause sans que le législateur ait encore tranché.
Ces questions sont au cœur d’une tension plus fondamentale dans le droit du logement québécois — celle entre le droit de disposer librement de sa propriété et la protection du milieu de vie de celui qui l’occupe.
