Pendant que l’achat d’une maison moyenne engloutirait plus de la moitié du revenu brut d’un ménage moyen, la société d’État fédérale responsable du logement a distribué des dizaines de millions de dollars en primes à ses employés et dirigeants l’an dernier.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a versé 31,7 millions de dollars en primes au cours de l’exercice 2025-2026, révèlent des documents gouvernementaux obtenus par la Fédération canadienne des contribuables (FCC) en réponse à une question inscrite au Feuilleton de la Chambre des communes.
Le montant se décompose ainsi : 3,5 millions de dollars pour les dirigeants — soit une prime moyenne de 44 800 $ par cadre — et 28,2 millions pour le reste du personnel.
Une opacité qui soulève des questions
Fait notable : la SCHL a refusé de dévoiler la proportion de ses dirigeants ayant touché une prime en 2025-2026, invoquant la protection des renseignements personnels. L’organisme avait pourtant divulgué cette donnée l’année précédente : environ 99 % des cadres avaient alors reçu une prime en 2024-2025.
Cette quasi-universalité des primes n’est pas propre à la SCHL. À l’échelle de l’administration publique centrale, un peu plus de 98 % des quelque 8 140 cadres supérieurs ont touché une rémunération au rendement en 2024-2025, pour un total de 146 millions de dollars — alors même que les ministères fédéraux n’ont atteint que 54 % de leurs propres objectifs de rendement cette année-là. Détail révélateur : le boni au sens strict, réservé en théorie aux rendements exceptionnels, a été accordé à 559 cadres.
Un engagement ministériel resté sans suite
En 2023, interpellé aux Communes après des révélations de la FCC sur les primes de la société d’État, l’ancien ministre du Logement Sean Fraser s’était dit disposé à examiner le processus d’attribution des primes.
Trois ans plus tard, aucune réforme du régime de primes n’a été annoncée publiquement, et les montants versés ont augmenté chaque année depuis cette déclaration. Au total, la SCHL a distribué environ 90 millions de dollars en primes depuis le début de 2023.
« Une prime devrait récompenser un rendement exceptionnel, pas être distribuée comme un trophée de participation », dénonce Nicolas Gagnon, directeur Québec de la FCC, qui presse le premier ministre Mark Carney de s’attaquer à ce qu’il qualifie de culture du privilège à Ottawa.
Franco Terrazzano, directeur fédéral de l’organisme, ironise pour sa part que si les primes des fonctionnaires rendaient réellement le logement plus abordable, chaque Canadien posséderait déjà maison et chalet.
Des objectifs ambitieux, des résultats qui déçoivent
Le contraste entre la mission de la SCHL et la réalité du marché est frappant. L’organisme s’est donné pour objectif officiel que d’ici 2030, chaque personne au Canada dispose d’un logement abordable répondant à ses besoins. La SCHL reconnaît elle-même, dans son plus récent rapport annuel, que l’offre de logements et l’abordabilité sont demeurées parmi les plus grands problèmes du pays.
Or, les indicateurs — y compris ceux de la SCHL elle-même — pointent tous dans la même direction.
Son ratio d’abordabilité de l’achat d’une habitation — qui mesure ce que coûterait l’achat et l’entretien d’une maison de prix moyen (hypothèque, taxes foncières, services publics, entretien, assurance) en proportion du revenu brut d’un ménage moyen — a bondi de 39 % en 2019 à 54 % en 2024. La SCHL considère elle-même qu’un logement cesse d’être abordable au-delà de 30 %. L’organisme a d’ailleurs dû abandonner son ancienne mesure d’abordabilité : les prix ont tellement grimpé que le ménage moyen ne se qualifierait plus, selon les règles hypothécaires actuelles, pour acheter une habitation de prix moyen.
Un sondage d’Abacus Data mené en 2025 révèle que près de neuf Canadiens sur dix se disent préoccupés par la situation du logement, et que la majorité s’inquiète, au moins occasionnellement, de sa capacité à payer son loyer ou son hypothèque. La firme parle d’une crise ressentie par l’ensemble de la population.
La Banque Royale du Canada dressait le même constat dans un rapport publié en 2025 : partout au pays, les acheteurs trouvaient l’accession à la propriété moins abordable qu’avant la pandémie.
Jusqu’à 4,8 millions de logements à construire — et Montréal en tête du déficit
L’ampleur du rattrapage nécessaire donne la mesure de l’échec. Dans son rapport de juin 2025 sur la pénurie de logements, la SCHL estime que jusqu’à 4,8 millions de nouveaux logements devront être construits d’ici 2035 simplement pour ramener l’abordabilité à son niveau d’avant la pandémie. Cela exigerait entre 430 000 et 480 000 mises en chantier par année — environ le double du rythme actuel de construction au pays.
Et contrairement à l’idée reçue voulant que la crise soit une affaire de Toronto et de Vancouver, c’est Montréal qui accuse le déficit d’offre le plus important de toutes les grandes villes canadiennes. La SCHL calcule qu’il faudrait y construire près de 49 000 logements supplémentaires chaque année, soit une hausse de 210 % par rapport au rythme prévu. Les coûts d’accession à la propriété y ont d’ailleurs augmenté plus rapidement que dans les autres régions ces dernières années.
Le phénomène déborde la métropole. Dans la région métropolitaine de Québec, le prix médian d’une maison unifamiliale a bondi de 17 % en 2025 pour atteindre 450 000 $ — la plus forte croissance jamais enregistrée dans ce marché, selon les données Centris compilées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Et si l’indice d’abordabilité de la SCHL note une légère amélioration à l’échelle nationale, les coûts du logement demeurent près de leurs sommets historiques à Montréal, comme à Ottawa et à Halifax — signe que la crise s’est généralisée bien au-delà des deux marchés traditionnellement les plus chers.
En chiffres
- 31,7 M$ : primes versées par la SCHL en 2025-2026
- 44 800 $ : prime moyenne par dirigeant
- ~90 M$ : total des primes depuis 2023
- 99 % : proportion de dirigeants de la SCHL primés en 2024-2025
- 98 % : proportion des cadres de la fonction publique centrale ayant touché une rémunération au rendement en 2024-2025 (146 M$)
- 54 % : coût d’achat d’une maison moyenne en proportion du revenu brut moyen en 2024, selon la SCHL (39 % en 2019 ; seuil d’abordabilité : 30 %)
- 4,8 millions : nouveaux logements à construire d’ici 2035 pour rétablir l’abordabilité d’avant la pandémie, selon la SCHL
- 210 % : hausse du rythme de construction nécessaire à Montréal, le pire déficit d’offre des grandes villes canadiennes
- +17 % : hausse du prix médian d’une maison unifamiliale dans la RMR de Québec en 2025 (450 000 $)
