Imaginez un travailleur ordinaire à Québec en 1980 : il payait environ 350 à 450 $ pour un appartement de quatre pièces et demie dans un quartier comme Limoilou ou Sainte-Foy, alors que le salaire moyen était d’environ 20 000 à 25 000 $ par an. Aujourd’hui, en 2026, le même type d’appartement coûte facilement 1 300 à 1 700 $, tandis que le salaire moyen se situe autour de 65 000 $. Cette évolution rend le logement bien moins accessible pour de nombreuses familles, des jeunes et des retraités, surtout dans un contexte où le taux d’inoccupation pour les unités abordables est souvent inférieur à 2 % à l’échelle provinciale. À titre de comparaison, dans des endroits avec des hivers similaires (Finlande, Suède, Minnesota, Norvège), le loyer représente généralement 28 à 35 % du revenu moyen ; si le Québec avait suivi une tendance comparable en termes d’offre et de fluidité réglementaire, le loyer moyen actuel pour un logement équivalent se situerait plus proche d’une fourchette de 1 350 à 1 400 $ (environ 25 % du salaire moyen de 65 000 $), au lieu des 1 500 à 1 700 $ observés aujourd’hui. Cette stagnation relative du PIB par habitant au Québec (58 000 USD en 2026 vs 93 000 USD aux États-Unis selon FMI) amplifie l’impact des loyers élevés : si notre croissance avait suivi la même courbe que les États-Unis, notre salaire moyen serait plus proche de 100 000 à 120 000 $, ce qui rendrait les 1 300 à 1 700 $ beaucoup moins lourds. Cela montre que notre système crée de la pauvreté au lieu de créer de la richesse. La trajectoire suivie depuis plus de 20 ans mérite d’être remise en question. Il est temps d’admettre ses limites et d’envisager les changements nécessaires.
On accuse souvent l’immigration, la spéculation ou les propriétaires, mais, et si nous évitions de regarder en face les vraies causes ? Ces problématiques qui en découlent sont en réalité des conséquences de décisions politiques mal adaptées et sans vision globale. Nos propres règles, la paperasse interminable, les taxes qui augmentent pour couvrir les coûts d’opération croissants de l’administration publique. Cette machine bureaucratique empêche le marché de créer à coût abordable les unités dont nous avons besoin, générant une pénurie artificielle qui entraîne une augmentation des coûts des loyers, selon la base de l’offre et de la demande. Regardons des endroits avec des hivers similaires au nôtre : pourquoi en Finlande, en Suède, au Minnesota ou en Norvège parviennent-ils à construire sans ce chaos permanent ? Sans que ce ne soit parfait, la gestion est plus efficace là-bas. Est-ce que nous compliquons inutilement les choses ?⁴
La réalité que nous refusons de voir : l’Étatisation et la bureaucratie nous étouffent
Depuis 1980, les règlements se sont multipliés : des dizaines de modifications à la Loi sur le bâtiment, des ajouts de normes de sécurité, environnementales et énergétiques en 2018 et par la suite, sans oublier les exigences municipales qui s’empilent. Beaucoup de ces règles sont excessives ou mal calibrées, et leur cumul a fait exploser les coûts de construction de 30-50 % par projet. Un projet qui coûtait environ 100 000 $ par unité dans les années 1980 atteint aujourd’hui facilement 700-800 000 $, à cause de la paperasse accumulée, des exigences réglementaires qui s’ajoutent sans cesse et de la rareté de terrain artificielle créée artificiellement par le zonage restrictif. En plus de cela, la Loi R-20 sur les relations de travail dans la construction oblige l’embauche via les bureaux de placement syndicaux, limite la mobilité de la main-d’œuvre et augmente les coûts de 20-30 % par rapport à un marché libre.⁶ Les délais pour un permis de construction ou un rezonage sont souvent de 11 à 32 mois à Québec, contre 3 à 6 mois en Finlande ou 2 à 6 mois au Minnesota.⁷
Cet écart de coûts et de délais n’est pas une coïncidence : il s’explique par des approches très différentes. Regardons de plus près comment ces pays arrivent à construire plus et moins cher.
Au Minnesota, les coûts ont augmenté d’environ 4-5 fois depuis 1980, mais aboutissent à 350-450 000 $ par unité aujourd’hui, contre 700-800 000 $ au Québec – un écart qui illustre bien l’effet amplificateur de notre bureaucratie plus lourde, contrairement à la flexibilité réglementaire là-bas. Et qui en paie le prix ? Nous tous, via des taxes municipales, provinciales et fédérales en hausse. Les coûts d’opération croissants de la machine gouvernementale augmentent, créant un cercle vicieux : plus de règles et de taxes, moins de constructions et des loyers qui montent parce que l’offre ne suit pas la demande. Il est extrêmement difficile de procéder à l’achat d’une première maison dans ce contexte.
Moins de réglementation peut toutefois stimuler la construction et faire baisser les prix. Par exemple, la réforme du zonage à Minneapolis (Plan 2040, adopté en 2018) a permis une augmentation de l’offre de logements multiplex, réduisant la croissance des prix des maisons de 16-34 % et des loyers de 17-34 % sur cinq ans, selon une étude de Helena Gu et David Munro (2025).⁹ Une plus grande offre fait naturellement descendre les prix, comme le démontre cette analyse, qui met en évidence l’effet de l’offre et de la demande.
Un mythe persistant est celui du propriétaire abuseur, qui hausserait abusivement les loyers ou négligerait l’entretien. Pourtant, les statistiques du Tribunal administratif du logement (TAL) pour 2024-2025 montrent un déséquilibre : sur environ 91 000 dossiers totaux, les plaintes contre propriétaires (insalubrité, harcèlement, non-réparations ou augmentation de loyer) représentent seulement une fraction, estimée à 5-10 %, soit environ 4 500 à 9 000 cas. Avec près de 1.8 million de ménages propriétaires au Québec, cela signifie que ces plaintes touchent environ 0.25 à 0.5 % des propriétaires par an. La vaste majorité des propriétaires entretiennent leurs biens pour préserver leur valeur et assurer une stabilité économique. Blâmer les propriétaires sert souvent à détourner l’attention : les gouvernements créent les problèmes via des règles cumulées depuis 1980 et des taxes élevées pour leurs opérations, puis proposent des « solutions » comme des contrôles de loyers qui découragent les investissements et rendent la vie plus précaire pour les citoyens. Moins d’offre signifie des loyers plus hauts pour tous.
Par ailleurs, l’idée que toute nouvelle construction doit inclure des logements à prix modique semble une exigence de façade, qui n’aide finalement personne. Si des unités de qualité élevée sont créées et trouvent preneurs, cela libère automatiquement des logements plus accessibles pour la majorité, par un effet de cascade : les occupants des unités intermédiaires montent en gamme, rendant disponibles des options pour les budgets modestes.
La demande de logements augmente, notamment en raison de la désinstitutionnalisation en santé mentale depuis les années 2000, du fait que de plus en plus de personnes vivent seules ou divorcent, et de l’immigration nécessaire pour combler les pénuries de main-d’œuvre, entre autres dans nos soins de santé et/ou dans la construction, car les Québécois font moins d’enfants (taux de fécondité à 1,3-1,4 en 2025, sous le seuil de remplacement de 2,1 ; 99 % de la croissance démographique via l’immigration, selon l’Institut de la statistique du Québec et Statistique Québec). Cette demande est légitime et normale, mais elle nécessite un cadre réglementaire qui facilite l’offre au lieu de la freiner.
Comparaisons choc : pourquoi eux y arrivent avec un climat similaire ?
Regardons ailleurs pour illustrer l’absurdité. En Finlande, avec des hivers rigoureux comparables au Québec, ils ont un système de permis unifié depuis 2025, moins de paperasse, et un accent sur la construction modulaire préfabriquée adaptée au froid. Résultat : moins de pénurie, des chantiers plus rapides malgré la densité urbaine, avec un ratio loyer-revenu autour de 32 % à Helsinki, selon des analyses comme celles de Numbeo et Euronews (2025).
En Suède, avec des conditions hivernales similaires, ils privilégient la construction massive via de la construction modulaire hors site (45 % des projets), avec un zonage souple et des réponses rapides aux besoins. L’offre suit mieux la demande, sans blocages prolongés, et un ratio loyer-revenu d’environ 35 % à Stockholm (Numbeo et Euronews, 2025).
Au Minnesota, avec des hivers rigoureux comparables, ils ont réformé le zonage (ex. Plan Minneapolis 2040 : fin des restrictions unifamiliales, autorisation de triplex par droit). Plus de flexibilité, moins d’oppositions locales, coûts maîtrisés, loyers stables malgré la demande – taux d’inoccupation autour de 5 % dans certaines villes, avec un ratio loyer-revenu d’environ 28 % à Minneapolis (Numbeo, 2025).
Ajoutez la Norvège, avec des conditions hivernales similaires : environ 4-5 unités construites par 1 000 habitants annuellement en moyenne récente (mises en chantier de 25-30 000 pour 5,5 millions d’habitants), avec des permis rapides et un focus sur l’efficacité, et un ratio loyer-revenu autour de 30 % à Oslo (Numbeo et Euronews, 2025).
Le climat n’est pas une excuse – les techniques comme la préfabrication et l’isolation gèrent ces défis partout. Ces pays ont des règles plus simples, moins d’oppositions, et des taux de construction souvent plus élevés par habitant malgré un froid similaire ou plus intense dans leurs régions nordiques. Pourquoi compliquons-nous les choses au Québec alors que cela augmente les prix et les revenus des villes au détriment d’une offre suffisante qui permet d’avoir des maisons et des logements à un prix abordable ?¹²
Il est temps d’arrêter de jouer à l’autruche
Nous ne pouvons pas continuer ainsi. Les causes que nous évitons – bureaucratie accumulée depuis 1980, taxes élevées pour couvrir les coûts d’opération croissants de la machine gouvernementale, règlements qui bloquent et font exploser les coûts, mythe des propriétaires abuseurs, gestion inadéquate de la demande – génèrent cette pénurie. Cette machine empêche le marché de répondre naturellement à nos besoins réels.
La solution n’est pas de donner plus de pouvoirs de taxation aux villes, comme dans des lois récentes (ex. Loi 31 de 2024, qui augmente les pouvoirs de taxation des villes sans forcément accélérer les projets). Au contraire, des changements simples et efficaces pourraient baisser les coûts des maisons : simplifier le processus de permis pour réduire les délais à quelques mois ; réformer le zonage pour libérer plus de terrains et permettre des multiplex dans les quartiers adaptés ; encourager la construction modulaire et préfabriquée, qui peut couper les coûts de 20 % et les délais de 50 % selon des études comme celles de la RBC ; réduire les exigences normatives inutiles pour éviter les surcoûts cumulés. Ces mesures libéreraient le marché, augmenteraient l’offre et rendraient les logements plus accessibles sans précariser davantage les citoyens.
Ces changements peuvent moduler la valeur des propriétés existantes, mais ils favoriseraient une prospérité plus large en rendant l’accès au logement abordable pour tous. Pour compenser équitablement les propriétaires touchés, on pourrait temporairement affecter la taxe de bienvenue à un fonds de transition. Une fois les compensations versées, cette taxe disparaîtrait, au bénéfice de tous.
Il est temps que le peuple se prenne en main et impose le changement aux politiciens. Les institutions sont là pour servir les citoyens, pas le contraire. Si cela vous interpelle, partagez et discutez-en avec vos représentants. La vérité d’abord, pour un Québec où chaque citoyen a un toit décent sans se ruiner.
Sources
- Données sur les loyers et salaires moyens tirées des rapports récents de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de Statistique Québec (2025-2026) ; ratios loyer-revenu et projections PIB/salaire moyen OCDE.
- Ces endroits ont des hivers rigoureux et des accumulations de neige comparables ou parfois supérieures à celles du Québec (ex. Rovaniemi en Finlande : -13 °C moyen janvier, 100-200 cm neige ; Minneapolis au Minnesota : -9 °C, 130 cm neige ; régions intérieures de Norvège/Suède : -13 à -14 °C, 50-150 cm neige ; Québec (Québec ville) : -12 °C moyen janvier, 300 cm+ neige annuelle). Superficie totale du Québec : 1 667 712 km², dont environ 8-10 % urbanisé (Statistique Canada land use data 2011-2021). Parmi les terres habitables non protégées, 70-80 % restent non développées ou sous-utilisées pour le résidentiel (rapports UMQ, IRIS Recherche, ACQ 2023-2025). Sources : Weather Spark, Données Mondiales, Environnement Canada / Ouranos.
- Loi R-20 (Québec) – analyse IEDM 2023 : coûts supplémentaires 20-30 % sur main-d’œuvre ; absente ou beaucoup moins rigide en Ontario, Finlande, Suède, Minnesota.
- Délais moyens 2024-2025 : Québec 11-32 mois (SCHL, Observatoire des inégalités) ; Finlande 3-6 mois (Building Information Foundation RTS), Minnesota 2-6 mois (Minneapolis 2040 Plan).
- Coûts comparables 2025-2026 : Minnesota ~350 000-450 000 USD (≈ 480 000-620 000 CAD, US Census/Redfin) ; Finlande ~300 000-400 000 EUR (≈ 450 000-600 000 CAD, Statistique Finlande/Eurostat) ; Suède ~3,5-4,5 millions SEK (≈ 450 000-580 000 CAD, Statistics Sweden/Boverket). Écart avec Québec illustré par bureaucratie et zonage plus lourds ici (IEDM, ACQ).
- Réforme zonage Minneapolis (2040 Plan) – étude Helena Gu et David Munro (2025) : réduction croissance prix maisons/loyers 16-34 % / 17-34 % sur 5 ans.
- Rapport annuel TAL 2023-2024 : ~91 000 dossiers totaux, avec plaintes contre proprios (insalubrité/harcèlement/non-réparations/augmentation loyer) ~5-10 % (majorité non-paiement, hausse 6,2 %). Parmi plaintes contre proprios : augmentation loyer ~15-25 % (estimations RCLALQ et Journal de Québec 2025). Nombre ménages propriétaires : ~1.8 million (Statistique Québec 2021 ajusté 2026). Calcul % impact : 675-2 250 cas / 1.8 million ≈ 0.04-0.15 %.
- Déinstitutionnalisation : 30-50 % des sans-abri ont des troubles mentaux (MSSS et INSPQ 2025). Tendance à la vie seule et au divorce : proportion de ménages d’une personne ~35 % en 2025 (contre 25 % en 1990) ; taux de divorce ~40-45 % des mariages (Statistique Québec 2024). Impact sur demande : +15-20 % de ménages pour une même population (rapports UMQ et SCHL 2024-2025).
