Pendant que plusieurs gouvernements occidentaux s’acharnent à traiter la crise du logement comme un concours de vertu réglementaire, le Portugal vient de poser une question autrement plus sérieuse; pourquoi un propriétaire accepterait-il de louer son logement s’il craint de ne plus pouvoir le récupérer, d’être prisonnier d’un mauvais contrat ou de voir les règles changer au gré des humeurs politiques?
Le 9 juillet, le gouvernement portugais de centre droit a approuvé une réforme du marché locatif fondée sur une idée devenue presque subversive, la confiance compte. Lisbonne veut renforcer la liberté contractuelle, accélérer certains recours, simplifier les communications entre propriétaires et locataires et mettre fin plus rapidement à certaines limitations imposées aux loyers entre deux contrats. Le gouvernement estime que plus de 250 000 logements vacants pourraient actuellement rester hors du marché en raison d’une profonde insécurité juridique.
Ce chiffre n’est pas une promesse de 250 000 logements livrés demain matin. C’est une estimation gouvernementale, et la réforme doit encore franchir l’étape parlementaire. Mais le diagnostic mérite qu’on s’y attarde : un logement peut exister physiquement tout en étant absent du marché. Il suffit que son propriétaire juge le risque supérieur au rendement espéré.
C’est précisément le vice des politiques qui prétendent protéger les locataires en transférant toujours davantage de risques vers les propriétaires. À force de rendre la location juridiquement hasardeuse, politiquement suspecte et financièrement incertaine, on finit par décourager ceux qui pourraient offrir des logements. La réglementation ne détruit pas toujours une unité; elle peut simplement convaincre son propriétaire de la laisser vide, de la vendre ou de la convertir à un autre usage.
La réforme permettrait au propriétaire d’engager une procédure de résiliation du bail après deux mois de loyers impayés, contre trois mois actuellement. Elle vise aussi les retards de paiement répétés, clarifie le droit du propriétaire de refuser le premier renouvellement automatique d’un bail et devance à la fin de 2026 l’expiration d’une règle limitant à 2 % certaines hausses lors de la signature de nouveaux contrats. Des protections demeureront pour les personnes âgées, handicapées ou économiquement vulnérables.
Voilà la distinction essentielle que trop d’États refusent de faire : la politique sociale relève de l’État, pas d’un propriétaire choisi au hasard. Lorsqu’une personne est réellement incapable de se loger, la collectivité peut lui fournir une aide ciblée. Le Portugal accompagne d’ailleurs sa réforme d’un Fonds d’urgence pour l’habitation, destiné aux ménages confrontés notamment à une perte de logement ou à la violence conjugale. L’aide doit pouvoir être attribuée rapidement afin de financer l’hébergement ou le relogement.
Autrement dit, Lisbonne tente de séparer deux fonctions que nos gouvernements mélangent constamment : faire respecter les contrats et protéger les plus vulnérables. Le propriétaire n’est pas transformé en ministère parallèle du Logement. Le locataire de bonne foi conserve ses droits. L’État assume plus directement le coût de la solidarité qu’il décrète.
Le contexte portugais justifie cette remise à plat. Selon Eurostat, les prix des logements au Portugal ont augmenté de 10,3 % au premier trimestre de 2026 par rapport à la moyenne de 2025, soit la plus forte hausse de l’Union européenne sur cette base de comparaison. L’OCDE décrit pour sa part un marché locatif insuffisamment développé, freiné par des obstacles réglementaires, une construction trop lente et une utilisation inefficace d’une partie du parc immobilier.
Les associations de locataires dénoncent toutefois une réforme qui faciliterait les expulsions sans créer, à elle seule, de nouveaux bâtiments. Elles n’ont pas entièrement tort : accélérer un recours ne coule pas du béton, ne délivre pas un permis et ne forme pas un travailleur de la construction. Le Portugal devra également simplifier le zonage, accélérer les autorisations, favoriser la construction et mieux cibler son logement social.
Mais cette objection ne réfute pas la réforme. Elle confirme simplement qu’aucune mesure isolée ne réglera une crise nourrie par des années de sous-investissement, de bureaucratie et de demande croissante. Rétablir la sécurité contractuelle ne suffit pas; c’est néanmoins une condition élémentaire pour attirer du capital et remettre des logements existants en circulation.
Au Québec, le réflexe demeure souvent inverse. Devant chaque hausse de loyer, on propose un plafond. Devant chaque conflit, une nouvelle interdiction. Devant chaque pénurie, un formulaire supplémentaire. Puis on s’étonne que les petits propriétaires quittent le marché, que les projets deviennent plus coûteux et que l’offre ne suive plus.
Le Portugal ne vient pas de découvrir une recette magique. Il vient seulement de se rappeler une vérité économique que nos bureaucraties préfèrent oublier : on ne peut pas durablement protéger le locataire en décourageant celui qui lui fournit un logement.
La confiance n’est pas un cadeau offert aux propriétaires. C’est l’infrastructure invisible sans laquelle aucun marché locatif ne peut fonctionner.
