GERMINAL G. VAN | Texte paru sur le blogue Germinal G. Van le 25 novembre 2024
Je trouve le concept de « logement abordable » fascinant. Fascinant, non pas parce qu’il fonctionne, mais justement parce qu’il ne fonctionne pas. Et pourtant, le gouvernement fait croire aux gens que son intervention dans le marché immobilier est ce qui rend le prix des logements abordable pour la majorité. En réalité, c’est le gouvernement qui rend le logement bien plus cher qu’il ne devrait l’être. Le gouvernement déforme le marché immobilier de deux façons principales : (1) le contrôle des loyers et (2) la subvention de l’accession à la propriété.
Contrôle des loyers
Commençons par le contrôle des loyers. La bureaucratie gouvernementale affirme qu’elle a le devoir de rendre le loyer abordable pour les personnes à faible revenu, qui constituent une majorité de la population. Elle prétend que, si le marché immobilier est laissé sans régulation, les propriétaires augmentent considérablement les loyers au détriment des locataires, rendant ainsi les loyers inaccessibles à ceux qui en ont le plus besoin.
Des politiciens comme Bernie Sanders sont même allés jusqu’à affirmer que « le logement est un droit humain ». Une telle déclaration est évidemment motivée par des raisons politiques, l’objectif étant de récolter un maximum de votes pour rester au pouvoir. Lorsque qu’un politicien affirme que « le logement est un droit humain », l’électeur moyen sympathise automatiquement, car il estime que tout le monde mérite un abri. Bien que cette déclaration puisse être moralement fondée, cela ne la rend pas pour autant vraie.
Le problème fondamental avec cette déclaration, à la fois politique et morale, est qu’elle ignore et minimise complètement le rôle des forces du marché dans le logement. Affirmer que « le logement est un droit humain » n’efface pas le rôle des forces du marché. Le logement n’est pas un droit humain, mais un service, car quelqu’un doit le construire et ensuite le louer une fois terminé. Ce travail pour fournir des logements au marché n’est pas une œuvre de charité. Le fournisseur doit être rémunéré pour le service rendu.
Dans le cas du contrôle des loyers, le gouvernement réduit artificiellement et obligatoirement le prix des loyers en dessous de leur valeur marchande. Cette mesure entraîne une diminution de l’offre de logements locatifs disponibles, ce qui provoque une augmentation des loyers pour les logements non soumis au contrôle. De plus, le contrôle des loyers réduit naturellement la qualité des logements existants, décourage la construction de nouveaux logements, et rend finalement les logements moins abordables pour un plus grand nombre de personnes à long terme, malgré une baisse initiale des loyers pour certains locataires des logements réglementés.
Subvention de l’accession à la propriété
Passons maintenant aux subventions pour l’accession à la propriété. Ce mécanisme est encore plus fascinant que le contrôle des loyers. Si vous demandez à l’Américain moyen de définir le « rêve américain », il vous répondra que c’est devenir propriétaire. La raison pour laquelle l’Américain moyen croit cela est que le gouvernement fédéral et les banques commerciales ont élaboré un plan bien rodé pour consolider leur bilan.
Il est important de comprendre que, dans le domaine des marchés d’actifs où un actif doit être financé pour être acquis (comme l’immobilier ou une automobile), le prêteur gagne son argent grâce aux intérêts des prêts. Lorsqu’un prêteur vous accorde un prêt, ce prêt est un actif dans son bilan et un passif dans le vôtre. Le gouvernement fédéral a utilisé la même rhétorique politiquement chargée que pour le contrôle des loyers, affirmant que chaque Américain mérite de vivre le rêve américain en réalisant la prophétie de devenir propriétaire. Puisque les bureaucrates se considèrent toujours comme les défenseurs des opprimés depuis leur tour d’ivoire, ils ont décidé qu’il était de leur devoir de rendre l’accession à la propriété abordable pour les individus et familles à faible revenu, tout en ignorant commodément que la propriété immobilière est soumise aux forces du marché, tout comme le contrôle des loyers. Ainsi, le gouvernement a choisi de subventionner l’accession à la propriété en réduisant le coût de l’emprunt pour les personnes à faible revenu qui, autrement, seraient des emprunteurs à haut risque.
Le principal problème avec les subventions pour l’accession à la propriété est qu’elles entraînent une augmentation artificielle des prix de l’immobilier dans certaines zones en augmentant artificiellement la demande de logements, ce qui fait grimper les prix des maisons et rend le logement moins abordable pour ceux qui ne sont pas éligibles.
Cela crée une distorsion du marché qui peut potentiellement déplacer les résidents à faible revenu de certains quartiers, tout en générant des dépenses excessives de la part du gouvernement à cause du coût des subventions. Parfois, ces mesures échouent à résoudre les problèmes sous-jacents à l’origine de l’inaccessibilité des logements, comme l’offre limitée de logements ou les restrictions de zonage. De plus, des préoccupations subsistent quant à la qualité potentielle des logements subventionnés et à la concentration de la pauvreté dans certains quartiers.
Conclusion
En conclusion, le contrôle des loyers et les subventions pour l’accession à la propriété engendrent des conséquences défavorables pour les personnes qu’ils étaient censés aider. C’est pourquoi il n’est pas du rôle du gouvernement d’interférer dans un marché, quel qu’il soit. Les marchés sont des organisations décentralisées, et l’intervention gouvernementale ne fonctionne pas précisément parce qu’elle propose des solutions centralisées à des problèmes décentralisés. La solution à des problèmes de nature décentralisée n’est pas davantage de centralisation, mais plutôt plus de décentralisation.