Publiée en octobre 2026 par l’Institut Fraser, l’étude The Gap Between Sale Prices and Construction Costs for New Homes in Canadian CMAs, 2018–2025, signée par Austin Thompson, analyste principal des politiques au Centre d’études municipales, et Milagros Palacios, directrice du Centre Addington pour la mesure, examine un problème fondamental du marché immobilier canadien : pourquoi le prix des maisons neuves dépasse-t-il autant leur coût de construction dans certaines régions métropolitaines?
L’analyse s’appuie sur les travaux de Glaeser et Gyourko (2002, 2017) ainsi que de Dachis et Thivierge (2018). Le principe économique sous-jacent est simple : lorsque l’offre de logements peut répondre à la demande, la concurrence limite la capacité des vendeurs à maintenir les prix au-dessus des coûts de production. Un écart important et persistant peut indiquer une offre peu réactive, des contraintes foncières, des prélèvements supplémentaires ou des obstacles réglementaires. Il ne permet toutefois pas de déterminer le poids respectif de chacun de ces facteurs.
La méthode consiste à comparer le prix de vente moyen des maisons individuelles neuves à la valeur moyenne déclarée des permis de bâtir, puis à exprimer la différence en pourcentage de cette dernière. Les prix proviennent de l’Enquête sur l’absorption du marché de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et comprennent la TPS/TVH nette. Les données de Statistique Canada sur les permis de construire permettent d’estimer la valeur physique de la construction, exprimée en dollars constants de 2025.
L’analyse porte sur 33 régions métropolitaines de recensement (RMR) entre 2018 et 2025. Huit RMR ont été exclues en raison d’un nombre insuffisant d’observations, de même que 20 combinaisons RMR-année comptant moins de 100 observations. La moyenne présentée pour chaque région correspond à la moyenne des écarts annuels retenus.
Une distinction est essentielle : cet écart ne constitue pas une mesure du profit des promoteurs immobiliers. La valeur des permis ne comprend pas nécessairement tous les coûts liés au terrain, au financement, aux honoraires professionnels, à la commercialisation, aux redevances et aux taxes. L’écart peut donc refléter plusieurs composantes, notamment le coût du terrain et le rendement du capital investi. Il n’a pas nécessairement vocation à être nul, même dans un marché concurrentiel.
Les auteurs reconnaissent certaines limites méthodologiques : les permis et les ventes ne correspondent pas toujours aux mêmes logements, les maisons ne sont pas ajustées en fonction de leur superficie ou de leur qualité, et les sources de données comportent des limites géographiques. Une corrélation de 0,996 est néanmoins observée entre les valeurs des permis d’une année et les prix de vente de l’année suivante.
L’étude se concentre sur la comparaison des écarts de prix entre les régions. Elle ne cherche pas à isoler l’influence du zonage, des taxes, des redevances ou des marges des promoteurs. Ces limites n’invalident pas ses résultats, mais elles imposent de la prudence dans leur interprétation.
Ce que révèlent les données canadiennes
Loin derrière Vancouver, mais toujours à des niveaux élevés, se trouvent Victoria (138,7 %), Chilliwack (128,9 %), Abbotsford–Mission (123,0 %) et Kingston (104,0 %). Kingston est la seule RMR située à l’extérieur de la Colombie-Britannique à franchir le seuil de 100 %.
Treize RMR affichent un écart compris entre 70 % et 100 %. Ce groupe comprend notamment Toronto (96,6 %), Edmonton (94,2 %), Regina (86,8 %), Ottawa–Gatineau (78,7 %) et Barrie (70,1 %).
À l’autre extrémité, huit RMR présentent un écart inférieur à 50 % : Saskatoon (44,4 %), St. John’s (39,2 %), Windsor (37,5 %), Québec (32,5 %), Hamilton (22,3 %), Belleville–Quinte West (14,9 %), Lethbridge (11,1 %) et Drummondville (11,1 %).
Ces résultats montrent que le marché canadien de la maison individuelle neuve ne forme pas un ensemble homogène. Les écarts varient considérablement d’une région à l’autre. Il faut donc se méfier des explications nationales qui prétendent rendre compte de tous les marchés immobiliers à partir d’un seul facteur.
Les trajectoires dans le temps sont tout aussi révélatrices. À Vancouver, l’écart passe de 366,3 % en 2018 à 418,8 % en 2025. Sa persistance suggère un problème structurel plutôt qu’une anomalie ponctuelle.
Toronto suit une trajectoire différente : après avoir atteint 156,7 % en 2020, l’écart tombe à 50,8 % en 2025. Calgary, à l’inverse, passe de 81,8 % à 122,3 % au cours de la période.
La leçon est claire : les écarts ne sont ni uniformes ni immuables. Leur évolution justifie une analyse propre à chaque marché plutôt qu’une politique nationale ou provinciale indifférenciée.
Le Québec : des écarts plus faibles, mais une évolution à surveiller
Trois RMR québécoises figurent dans l’analyse principale : Montréal, avec un écart moyen de 52,6 % et un 25e rang sur 33; Québec, avec 32,5 % et un 29e rang; et Drummondville, avec 11,1 % et un 33e rang, à égalité avec Lethbridge.
Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières ont été exclues faute d’observations suffisantes. Ottawa–Gatineau regroupe les secteurs ontarien et québécois, ce qui empêche d’isoler les résultats propres à Gatineau.
Les trois RMR québécoises retenues se situent sous la médiane régionale canadienne.
À Montréal, le prix de vente moyen des maisons neuves absorbées atteint 784 707 $, contre une valeur moyenne des permis de 513 516 $. À Québec, ces chiffres s’établissent respectivement à 519 480 $ et à 393 142 $. À Drummondville, ils sont de 352 423 $ et de 315 737 $.
Ces résultats ne signifient pas pour autant que le logement est abordable au Québec. Ils indiquent seulement que l’écart mesuré entre le prix de vente et la valeur des permis est inférieur à celui observé dans plusieurs autres régions. Une maison peut demeurer hors de portée des ménages, même lorsque cet écart est relativement faible.
La trajectoire montréalaise mérite une attention particulière. L’écart passe de 45,5 % en 2018 à 33,3 % en 2021, avant de remonter à 68,2 % en 2024 et à 67,4 % en 2025.
Les annexes permettent d’aller plus loin. Selon les calculs effectués à partir des données de l’étude, le prix de vente moyen des maisons neuves absorbées à Montréal augmente d’environ 63 % en dollars constants entre 2018 et 2025, passant de 581 369 $ à 945 882 $. La valeur des permis progresse d’environ 41 %, passant de 399 442 $ à 564 948 $.
Le prix de vente s’éloigne donc davantage de la valeur de construction au cours de la période, malgré les fluctuations annuelles.
À Québec, les deux séries évoluent à un rythme comparable sur l’ensemble de la période, avec une hausse d’environ 29 %. L’écart annuel varie néanmoins de 12,3 % à 43,2 %.
L’étude ne fournit pas d’analyse détaillée du zonage québécois, des délais d’approbation municipaux ou des redevances imposées. Elle ne traite pas non plus séparément de la TVQ. On ne peut donc pas attribuer directement les écarts québécois à une politique provinciale ou municipale particulière.
Ce que les résultats permettent d’affirmer est plus circonscrit : les marchés québécois étudiés affichent des écarts moyens inférieurs à ceux de plusieurs grandes régions canadiennes, mais Montréal présente une progression préoccupante de cet écart au cours des dernières années.
Il s’agit d’un signal qui mérite d’être examiné, et non d’une explication causale complète.
Ce que proposent les auteurs
L’étude ne présente pas de programme de réforme détaillé, ventilé selon les responsabilités municipales, provinciales et fédérales. Elle identifie plutôt trois domaines qui méritent un examen plus approfondi lorsque les écarts sont importants et persistants :
- L’offre de terrains aménageables et les règles de zonage, qui déterminent où, quoi et en quelle quantité il est possible de construire.
- Les délais, les coûts et l’incertitude des processus d’approbation, qui peuvent retarder les projets et augmenter les coûts supportés par les constructeurs.
- Les taxes et les redevances imposées aux maisons neuves, qui s’ajoutent aux dépenses nécessaires à leur construction.
Les auteurs soulignent également que les politiques d’abordabilité ne peuvent se limiter aux coûts physiques de construction. Il faut aussi examiner les conditions du marché qui permettent aux prix de vente de s’éloigner durablement de ces coûts.
La répartition des pistes de réforme entre les différents ordres de gouvernement, présentée ci-dessous, relève de mon interprétation de leurs compétences habituelles et non de recommandations explicitement formulées dans l’étude.
Les municipalités : zonage, permis et redevances
Les municipalités disposent de leviers directs sur plusieurs facteurs susceptibles d’influencer l’offre de logements : les usages permis, la densité, la hauteur des bâtiments, les formes d’habitation autorisées, les délais de traitement des demandes et les redevances d’aménagement.
Les études citées par les auteurs montrent que les examens liés au zonage municipal peuvent augmenter de 5 % le prix des maisons individuelles neuves en Ontario. De plus, une hausse de 10 % des redevances entraîne une augmentation de 0,45 % des prix.
Selon Laberge, de la SCHL, une réduction des redevances de 90 % à 100 % augmenterait de 10,7 % le nombre de projets viables à Toronto et de 9 % à Vancouver. Ces estimations sont propres aux marchés et aux scénarios étudiés et ne peuvent être généralisées à l’ensemble des villes canadiennes.
Les données d’Altus Group illustrent également les différences entre les villes. Les délais d’approbation rapportés vont de 3,4 mois à Edmonton à 25 mois à Toronto. Pour un projet type de faible hauteur, les redevances citées varient de 9 900 $ par logement à Winnipeg à 180 300 $ à Toronto.
Ces chiffres ne prouvent pas que chaque redevance est injustifiée ni que toute procédure d’approbation est inutile. Ils soulèvent toutefois une question légitime : les coûts, les délais et les contraintes imposés produisent-ils des bénéfices publics proportionnels, ou rendent-ils simplement la construction plus lente, plus risquée et plus chère?
Les municipalités devraient être en mesure de répondre à cette question à l’aide de données. Les objectifs de sécurité, de qualité et de financement des infrastructures sont légitimes. Ils ne justifient pas pour autant chaque règle, chaque délai ni chaque prélèvement existant.
Les provinces : fixer un cadre qui permet de construire
Les provinces définissent une grande partie du cadre législatif dans lequel les municipalités planifient le territoire et autorisent les projets. Elles peuvent donc influencer l’offre de terrains, les règles d’aménagement, les délais d’approbation et les limites applicables aux redevances. Elles déterminent également certains prélèvements fiscaux sur les transactions et les constructions neuves.
Le gouvernement fédéral intervient lui aussi par la fiscalité et les politiques de financement. La TPS et la composante fédérale de la TVH font partie des éléments inclus dans la mesure utilisée par les auteurs, tandis que la composante provinciale de la TVH relève des provinces participantes.
L’étude ne propose pas de réforme législative précise pour le Québec ou pour une autre province. Elle met néanmoins en évidence des domaines où une évaluation rigoureuse des politiques publiques est justifiée.
Quelles règles protègent réellement l’intérêt public? Lesquelles pourraient être simplifiées? Quels coûts sont transférés aux acheteurs sans bénéfice proportionnel clairement établi?
L’objectif ne devrait pas être de supprimer indistinctement les règles, mais de distinguer les protections nécessaires des contraintes qui entravent inutilement la construction.
Mot de l’auteur : les gouvernements doivent se réveiller
Les données de l’Institut Fraser ne constituent pas une preuve que toute réglementation immobilière est nuisible. Elles mettent toutefois en évidence un problème que les gouvernements ne peuvent continuer à traiter comme une simple question de subventions ou de communication : la capacité du marché à construire des logements que les ménages peuvent réellement acheter.
Au Québec, le gouvernement provincial et les municipalités doivent se réveiller. À force de vouloir encadrer chaque aspect du développement, d’empiler les exigences et de multiplier les autorisations, ils risquent de transformer la construction résidentielle en véritable parcours administratif.
Une réglementation doit répondre à un objectif public identifiable, produire un bénéfice proportionné et être évaluée à la lumière de ses coûts. Son ancienneté ou sa popularité politique ne constituent pas des justifications suffisantes.
Il faut comparer les règles québécoises à celles des autres provinces et municipalités, mesurer les délais, publier les coûts et examiner les résultats. Lorsqu’une exigence ajoute des dépenses ou retarde un projet sans bénéfice démontrable, sa révision devrait être envisagée.
Le réflexe réglementaire ne peut pas remplacer l’analyse économique.
Les municipalités doivent aussi assumer leurs responsabilités les plus élémentaires : entretenir les infrastructures existantes, planifier leur capacité, traiter les demandes dans des délais prévisibles et délivrer les permis lorsque les exigences légitimes sont satisfaites.
Voilà des fonctions essentielles. Un gouvernement municipal ne devrait pas pouvoir réclamer davantage de pouvoirs, de prélèvements et de contrôles sans rendre compte des résultats obtenus.
La densification n’est pas une solution universelle. Tout le monde ne souhaite pas vivre dans une tour d’habitation. La politique du logement ne devrait pas imposer aux ménages des préférences résidentielles qui ne correspondent pas à leurs choix.
Cette demande ne disparaît pas simplement parce qu’une ville privilégie les immeubles à logements multiples. Les politiques d’urbanisme doivent tenir compte de la diversité des préférences : maisons individuelles, maisons en rangée, plex et immeubles d’appartements peuvent tous contribuer à l’offre, selon le quartier, les infrastructures et la demande.
La question n’est pas de choisir entre une tour d’habitation et une maison individuelle, mais de comprendre pourquoi les administrations devraient décider, par des interdictions générales ou des procédures excessives, quels types de logements les ménages peuvent construire ou acheter.
Les règles devraient laisser davantage de place à l’initiative privée et à la concurrence, pourvu que les infrastructures le permettent et que les contraintes légitimes soient respectées.
Les infrastructures doivent faire l’objet d’une planification crédible, les permis doivent être traités efficacement et les exigences doivent être justifiées.
Si une municipalité souhaite limiter la construction, elle devrait faire preuve de transparence quant aux arbitrages et aux coûts que cette décision impose aux ménages.
Le manque de logements ne se résout pas en rendant leur construction plus difficile.
L’étude de l’Institut Fraser ne fournit pas toutes les réponses et ne permet pas d’attribuer une part précise des écarts à la réglementation. Elle constitue néanmoins un point de départ utile pour poser les bonnes questions.
Les décideurs doivent maintenant faire le travail que les données exigent : comparer, mesurer, justifier et réformer lorsque les coûts des politiques dépassent leurs bénéfices.
Un marché du logement ne devient pas plus abordable parce que l’État multiplie les règles qui l’encadrent. Il le devient lorsque l’offre peut répondre à la demande, que les coûts réglementaires injustifiés sont éliminés et que les gouvernements cessent de confondre réglementer la construction avec construire des logements.
Référence principale
Thompson, Austin, et Milagros Palacios. The Gap Between Sale Prices and Construction Costs for New Homes in Canadian CMAs, 2018–2025. Fraser Institute, 2026.
Consulter l’étude de l’Institut Fraser
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