Non, l’État ne réglera pas la crise du logement
En réaction à l’article de La Presse, « Non, le marché ne réglera pas la crise du logement », publié le 30 juillet 2026, il convient d’apporter une perspective souvent absente du débat québécois : celle des causes profondes de la rareté du logement.
L’article soutient que le marché est incapable de répondre adéquatement à la crise du logement abordable et que la solution passe principalement par une expansion massive du logement hors marché financé par l’État. Pourtant, cette conclusion évacue une question fondamentale : pourquoi les promoteurs construisent-ils autant de logements haut de gamme plutôt que des logements abordables?
Une part importante du problème découle précisément des interventions publiques accumulées depuis des décennies.
Des incitatifs déformés par la réglementation
Personne ne se lance dans la construction de logements locatifs pour perdre de l’argent. Or, au Québec, le cadre réglementaire rend particulièrement difficile la rentabilité des projets destinés aux ménages à revenu modeste.
Les promoteurs doivent composer avec :
- des délais d’approbation pouvant s’étirer sur plusieurs années;
- des règlements de zonage restrictifs;
- des exigences coûteuses en matière de stationnement;
- des normes de construction toujours plus nombreuses;
- des taxes et des frais de développement municipaux élevés;
- un encadrement du marché locatif qui accroît l’incertitude juridique pour les propriétaires.
Résultat : lorsqu’un projet finit enfin par obtenir toutes les autorisations nécessaires, son coût est souvent devenu si élevé que le promoteur doit construire des unités plus luxueuses pour espérer rentabiliser son investissement.
Autrement dit, si le marché produit davantage de logements haut de gamme, c’est souvent parce que l’environnement réglementaire rend beaucoup plus difficile la construction de logements à bas prix.
Le paradoxe québécois
L’article reconnaît lui-même que les coûts de construction ont augmenté de 65 % depuis 2019 et que les délais réglementaires contribuent fortement au problème.
Il y a pourtant là une contradiction importante. D’un côté, on reconnaît que la bureaucratie, la réglementation excessive et la lenteur administrative font exploser les coûts. De l’autre, on propose davantage d’intervention gouvernementale comme principale solution.
Or, si les obstacles administratifs constituent une cause majeure de la pénurie actuelle, pourquoi croire que les mêmes structures qui ralentissent le développement immobilier deviendraient soudainement les plus efficaces pour construire des logements?
On ne règle pas un problème créé en partie par l’intervention publique en ajoutant simplement davantage d’intervention publique.
Le logement hors marché ne fait pas disparaître les coûts
L’une des idées les plus répandues dans le débat actuel consiste à croire qu’un logement devient abordable dès qu’il est construit par une coopérative, un OBNL ou un organisme public.
Pourtant, les matériaux coûtent le même prix. Les travailleurs de la construction coûtent le même prix. Les terrains coûtent le même prix. Les permis prennent souvent autant de temps à être délivrés.
Le logement hors marché ne fait pas disparaître ces coûts : il les transfère.
Un logement subventionné n’est pas moins cher à produire. Une partie de la facture est simplement assumée par l’ensemble des contribuables plutôt que par l’occupant direct du logement.
Cette nuance est importante. La question n’est pas de savoir si certains ménages ont besoin d’aide. Bien sûr que oui. La question est plutôt de déterminer si la solution consiste à socialiser une part toujours plus grande du parc immobilier ou à s’attaquer aux causes structurelles qui rendent la construction aussi coûteuse.
Les leçons internationales
Les partisans d’une expansion massive du logement public citent souvent certains pays européens. Toutefois, les exemples internationaux sont beaucoup plus nuancés qu’on le laisse entendre.
Au Royaume-Uni, l’expansion du logement social au cours du XXe siècle a entraîné des dépenses publiques considérables, tout en créant, dans plusieurs villes, une forte concentration de la pauvreté. Aujourd’hui encore, les listes d’attente pour obtenir un logement social y comptent des millions de ménages.
À New York, l’une des villes possédant le plus important parc de logements publics en Amérique du Nord, la New York City Housing Authority accumule depuis des décennies les déficits d’entretien et nécessite régulièrement d’importantes injections de fonds publics.
Partout où l’on observe un recours important au logement subventionné, un même constat revient : lorsque l’offre privée demeure fortement réglementée, la pression sur les finances publiques augmente continuellement sans régler durablement le problème de rareté.
Le biais d’action politique
Face à une crise visible, nous avons naturellement le réflexe de vouloir que l’État en fasse davantage.
C’est ce qu’on pourrait appeler un biais d’action : lorsqu’un problème existe, l’inaction semble moralement inacceptable, même lorsque certaines interventions risquent d’aggraver la situation.
Pourtant, la solution la plus efficace ne consiste pas toujours à créer un nouveau programme.
Elle peut parfois consister à retirer les obstacles qui empêchent déjà les acteurs privés de répondre à la demande, par exemple en :
- autorisant davantage de densification;
- simplifiant les règles de zonage;
- accélérant la délivrance des permis;
- réduisant les frais municipaux liés au développement;
- assouplissant certaines normes inutilement coûteuses;
- créant un cadre juridique plus prévisible pour l’investissement locatif.
Ces réformes sont politiquement moins spectaculaires qu’une annonce de milliards de dollars en logement social, mais elles s’attaquent directement à certaines causes de la pénurie.
Aider les personnes plutôt que les immeubles
Il est également important de reconnaître qu’il existera toujours des ménages particulièrement vulnérables.
Les personnes âgées à faible revenu, les personnes handicapées, les familles monoparentales ou les citoyens traversant une période difficile auront parfois besoin d’un soutien particulier.
Cela ne signifie pas pour autant que l’État doive devenir un acteur majeur de la construction immobilière.
Une approche plus ciblée consisterait à aider directement ces personnes au moyen de suppléments au loyer ou d’aides adaptées à leurs besoins, plutôt que de subventionner massivement l’ensemble du processus de construction.
Cette approche permettrait de concentrer les ressources publiques sur ceux qui en ont réellement besoin, tout en laissant le marché augmenter l’offre globale.
Conclusion
L’article de La Presse a raison sur un point : la crise du logement abordable ne disparaîtra pas par magie.
Là où il se trompe, c’est lorsqu’il présente la situation actuelle comme un échec du marché. Le secteur immobilier québécois n’évolue pas dans un marché libre. Il s’agit de l’un des secteurs les plus réglementés de l’économie.
Avant de conclure que le marché a échoué, il faudrait peut-être se demander dans quelle mesure nous observons plutôt les conséquences prévisibles d’un système dans lequel les gouvernements limitent l’offre, ralentissent les projets, augmentent les coûts de construction et découragent l’investissement locatif.
La véritable question n’est donc pas de savoir si nous avons besoin de plus ou de moins d’État de manière dogmatique. Elle consiste plutôt à déterminer si nous sommes prêts à éliminer les obstacles qui empêchent la construction de logements abordables.
Car, tant que ces obstacles demeureront en place, chaque nouvelle intervention risque surtout de traiter les symptômes d’une crise largement auto-infligée.
